[인터뷰] 심교언 “부자든 서민이든 모두 껴안는 포용도시로 가야”

심교언 건국대 부동산학과 교수 “도시재생에 재건축·재개발도 포함시켜야”

안성모 기자 (asm@sisajournal.com) 승인 2018.10.12 15:05 호수 1513

심교언 건국대 부동산학과 교수는 기자들이 많이 찾는 부동산 전문가로 유명하다. 각종 부동산 관련 이슈가 터질 때마다 특유의 날카로운 분석을 내놓기 때문이다. 주로 쓴소리를 많이 한다. 정부 정책에 대한 비판에 거침이 없다. 도시공학을 전공해 국책사업에 대한 자문도 많이 했다.

10월10일 오전 건국대에서 심 교수를 만났다. 여전히 분주해 보였다. 인터뷰 도중에도 스마트폰이 연신 울렸다. 심 교수는 10월23일 서울힐튼호텔에서 열리는 ‘2018 굿시티 포럼(GOOD CITY FORUM 2018)’에서 도시재생과 부동산 대책에 대해 강연할 예정이다.

심교언 교수 ⓒ 시사저널 임준선

 

어떤 도시를 ‘Good City’라 부를 수 있을까.

“부자든 서민이든 기업가든 노동자든 모든 사람을 껴안고 가는 도시다. 자꾸 이분법으로 가르려고 하는데, 선진국 도시는 모두를 껴안는 ‘포용도시’로 가고 있다. 적대관계로 가서는 안 된다.”

현 정부에서 ‘도시재생뉴딜 사업’을 진행하고 있는데 어떻게 보나.

“도시재생은 시간이 오래 걸리는 사업이다. 긴 호흡으로 가야 한다. 사실 전 세계적으로 성공 사례가 많지 않다. 특히 지방도시의 경우 성공할 확률이 낮다. 선진국에서 어떻게 성공하고 왜 실패했는지 치밀하게 따져봐야 한다. 단순히 예산만 지원하다가는 오히려 난장판이 될 수도 있다. 막연하게 밀어붙이기만 해서는 안 된다. 페이스 조절을 잘해야 한다.

중요한 것은 국민의 동의를 얻어야 한다는 점이다. 그래야만 추진력이 생긴다. ‘외생적 발전론’이 장기적으로 성공한 사례는 거의 없다. ‘내생적 발전론’에 바탕을 둬야 지속적으로 발전해 나갈 수 있다. 정권이 바뀌어도 사업은 계속돼야 한다. 임기 내에 모든 것을 하겠다는 욕심은 화를 부를 수 있다.

도시재생에서 재건축과 재개발은 빼고 가는데 그래서는 안 된다. 선진국에서의 도시재생은 재건축과 재개발을 포함하는 개념이다. 뉴욕 할렘이 모범사례다. 철거와 재개발이 다 포함됐다. 여기서도 중요한 지점은 정부 주도가 아니라 시민 주도라는 것이다. 정부 주도로 가는 사업은 예산 낭비로 인해 성공 확률이 줄어든다.”

재개발의 경우 부동산 투기에 대한 우려가 있다. 부동산 가격 상승으로 인해 원주민이 떠나야 하는 부작용도 제기돼 왔다.

“미국·영국·일본 등 선진국에서 재개발을 왜 하나. 문제가 없어서 하는 게 아니다. 서민들이 살 수 있는 공간을 더 확보하면 된다. 뉴욕 맨해튼에 고급 콘도를 재건축하면서 싼 집을 같이 만든다. 월세 150달러짜리 서민주택을 함께 짓도록 한다.”

국가 주도 개발사업에 민간 참여를 유도하는 것이 세계적 추세라고 했는데, 어떤 방식이 효과적이라고 생각하나.

“국가의 경우 돈이 모자란다. 선진국도 마찬가지다. 몇십 년간 돈을 부어야 하는 사업이다. 민간이 함께 가야 한다. 선진국의 경우 사회적 기업이 많이 한다. 사회적 기업은 일종의 봉사 개념이다. 최대한 활용해야 한다. 하지만 사회적 기업을 무한정 늘릴 수는 없다. 결국 민간 기업이 참여할 수 있는 여건을 만들어야 한다.”

문재인 정부 들어 부동산 대책을 여러 차례 내놓았는데, 어떻게 평가하나.

“일단 잘못된 진단에서 비롯됐다. 강남구 집값의 경우 지난해 1월부터 7월까지 2.67% 올랐다. 그런데 지난해 9월부터 올해 8월까지 14.01% 올랐다. 정부 정책을 제외하고는 특별히 영향을 미칠 요인이 없었다. 정부 정책이 부동산 가격을 폭등시켰다고 볼 수 있는 것이다. 또 하나 투기꾼이 집값을 올린다고 하는데 설령 올린다고 해도 언제까지 올릴 수 있겠나. 투기꾼이 가격 조정을 빨라지게 하는 경향은 있다. 하지만 결국에는 실수요가 받쳐줘야 가격이 오른다. 투기꾼이 아니라 임대주택 공급자로 볼 필요가 있다. 이들이 투자를 줄이면 임대주택 공급이 줄어든다. 더 투자하도록 해서 서민주택을 늘리는 방향으로 가야 한다.”

수도권과 지방 간 부동산 가격 격차가 갈수록 심해지고 있는데 앞으로 어떻게 될 것으로 보나.

“계속 양극화가 심해질 거다. 지방에서 중심도시나 관광도시는 유지되더라도 나머지는 쇠퇴할 가능성이 크다. 지방에서는 산업이 굉장히 중요하다. 영국의 주요 도시들의 경우 기업이 미국으로 건너가면서 쇠락의 길을 걸었다.”

더 많은 ‘Good City’를 만들려면 어떤 노력이 필요할까.

“처음에 얘기했듯이 다 껴안고 간다는 원칙을 분명히 세워야 한다. 그리고 항상 경제와 산업을 먼저 생각해야 한다. 성장동력을 잃으면 도시의 가치가 사라진다. 물론 성장 과정에서 소외계층을 잘 보듬어야 한다. 선진국의 경우 성장동력을 최우선으로 두고 서민, 청년 등 소외계층을 껴안기 위한 정책을 펼친다.”